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关于住宅小区公共经费使用情况调研报告 ——以首南街道为例

2021-04-27 17:12:13访问次数:信息来源:

关于住宅小区公共经费使用情况调研报告

                         ——以首南街道为例

                

随着我区房地产市场的持续发展,广大居民对小区公共收益的关注度也日益提高,公共收益的使用成为广大居民关注的焦点。目前住宅小区公共经费收入来源主要小区地面公共停车位收费,物业经营用房、公共部位经营收益以及业主缴纳日常维修费组成。如何合理使用经费,最大程度发挥住宅小区公共收益的作用,成为当前需密切关注的课题。

一、首南街道辖区内小区基本情况

目前,首南街道共有12社区2个筹备组,下辖33个住宅小区和6个公寓楼,其中住宅小区包含9个拆迁安置小区,3个保障房小区,1个教师公寓楼和1个人才引进项目,19个商品房小区。各小区公共经费情况参差不齐,收益较多的小区如雍城世家尚余三百多万,收益较少的小区存在大量红色赤字,其主要原因是部分小区物业费收费较低,小区日常维修费以外的公共收益均弥补物业费不足,甚至出现小区业主倒欠物业企业公维经费的现象

二、小区公共经费收支总体情况及存在主要问题

当前,对于小区公共部位或公共设施经营管理,街道33个住宅小区中有29个小区业委会或产权单位托物业公司实施,所得收入与物业企业不同比例分成或弥补物业费不足,去维修改造、公共设施维护保养等费用后,多数小区勉强保持收支平衡,仅10个小区略有盈余。但在此情况下,小区公共经费的开支在项目审批、资金监管等环节存在问题。

(一)资金的使用比较随意,缺乏相应的法规进行明确。

《民法典》的颁布实施及《物业管理条例》等相关文件规定,明确了业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利;利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。当前相关律法规明确了业主的权利,但未明确对该权利的制约和监管。同时,由于顶层设计上相应制度未及时跟上,出现小区业委会成立后,在对业主大会或小区议事规则所决定的公共收益分配使用,街道和社区只有在议事程序的指导缺乏对资金用途的审批的情况造成小区公共经费不足的情况下,仍然存在非必要性的更新改造(电梯装潢提升)甚至小区业主分红情况。例如我们辖区内某小区,于2019年业委会为给小区业主发福利,通过业主代表大会商讨,最终按照每平方7元,给每户业主“分红”,该小区目前所余公共经费为一百余万,当年度分红就用了一百余万;再如辖区内某小区,某幢业主为了该幢楼更有档次,决定从专项维修金中花费12万元用于改造该小区电梯,除去部分为零部件维修外,大部分资金用于电梯轿厢装潢品质提升。

(二)资金的监管比较薄弱,缺乏相应的制度进行约束。

根据鄞州区住建局(201324号文件《宁波市鄞州区住房和城乡建设局关于进一步规范物业维修资金归集管理的通知》的相关规定,小区公共收益及日常维修金均纳入中修以下维修资金专户,专户设立在物业服务企业账户,法人为业委会主任,该项举措不仅物业和业委会能互相监督,同时政府部门也能通过物业企业及时掌握资金收支情况。但在实际执行过程发现,因为缺乏相关的配套法规制度,资金纳入专项账户并未真正落地。由于小区业委会和物业之间的不信任,加上各大银行也纷纷出台相应政策为业委会提供账户设立服务不少业委会已经萌发单独成立账户的头,在情况下对于资金收支的监管将会更加无力,不少业主也曾举报这种情况,认为小区有收益的开支成了业委会的一言堂,资金使用去向存在监管盲区

三、相关建议

随着小区逐渐老化,维修项目增加,如何对于小区公共部位收益进行开源节流及控制使用效率成了当前一大难题。为进一步合理使用小区公共经费,建议如下

(一)明确资金的使用范围。建议相关部门出台相应的地方性法规、条例或相关的指导性意见,解决资金开支比较随意的问题。原则上采用如专项维修金般“跟房不跟人”的方式,从上位法角度进一步加强对资金用途的监管,对于资金的使用范围做出相对明确的规定,将公共收益更多的用于小区必要的维修,或对今后可能产生的大额维修改造资金(如电梯大修、消防设施维修等)做一定资金储备,而非在小区逐渐老化需要维修时却因前期资金使用不合理造成余额不足无法维修,避免出现对业主的权益造成不必要损害的情形。特别是在资金使用的审批、监督、备案环节上指定相应的制度明确不同额度的资金审批权限,赋予小区管理的属地乡镇街道对资金用途监督管理权限,对不合理开支有一定的约束措施。

(二)加强资金的约束监管。建议相关部门出台相关的资金监管规定。允许小区成立独立的监委会,成员可由街道、社区和非业委会业主共同组成,在业委会成立或换届选举时共同推选产生,产生依据参照业委会委员产生办法,由筹备组共同参与讨论,主要履行对业委会资金使用的监管职责,可对独立账户进行财务监督。或者建立财务托管制度,在业委会资金账户开设后,需交由第三方专业会记师事务所财务托管,签订相关委托协议后,根据银行相关规定办理。第三方帮助业委会整理日常财务活动中取得的合法原始凭证,建立账套并进行相关财务核算,登记入账,出具会记报告。解决资金使用监管薄弱,存在盲区的问题。建立财务报告定期公示制度,打消其余广大业主疑虑。

(区人大常委会首南街道工委)



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